2 Urbanismo sin brújula: el costo oculto de crecer sin planificar
El distrito de Necochea enfrenta un problema silencioso pero de alto impacto: el crecimiento urbano desordenado.
La falta de planeamiento genera un círculo de expansión, mantenimiento caro y abandono recurrente. Necochea, Quequén y las loclidades del interior del distrito puede romperlo con un enfoque técnico y ciudadano, que priorice las zonas accesibles, optimice recursos y fortalezca la decisión municipal.
Es hora de cambiar de modelo: pasar del entoscado eterno al urbanismo planificado, con densificación, infraestructura adecuada y participación ciudadana. Solo así creceremos sin dispersión, sin gasto aberrante y con calidad de vida.
Ciudad dispersa, servicios caros
Cada año, decenas de familias adquieren terrenos en zonas alejadas del núcleo urbano consolidado, muchas veces impulsadas por precios más accesibles o la ilusión de “tener lo propio”. Pero esas decisiones —comprensibles desde lo individual— se traducen en un desafío enorme desde lo colectivo.
En algunas zonas ya se observa una cantidad considerable de viviendas, mientras que otras aún presentan calles sin consolidar y una infraestructura básica deficiente (agua, cloacas, gas, iluminación, transporte).
Esta urbanización parcial genera una presión creciente sobre el municipio: los vecinos —con justa razón— reclaman servicios esenciales, pero extender redes y equipamiento público hacia sectores todavía poco densos conlleva altísimos costos.
El problema se agrava porque, al mismo tiempo, hay muchas manzanas intermedias o cercanas al centro con terrenos baldíos o viviendas deshabitadas, donde la infraestructura ya existe, pero no se aprovecha.
¿Por qué ocurre esto?
El municipio no cuenta con una política clara ni sostenida sobre:
• Áreas aptas para el desarrollo urbano.
• Prioridades para la expansión de servicios.
• Incentivos para densificar zonas con servicios.
Tampoco hay mecanismos eficaces para desincentivar la especulación inmobiliaria con lotes ociosos ni para informar adecuadamente al comprador sobre los costos y limitaciones que implica edificar “más allá”.
¿A quién incomoda planificar?
Implementar una política de ordenamiento urbano en Necochea y Quequén no es una tarea técnica solamente: implica decisiones políticas que pueden incomodar a ciertos actores.
1. Desarrolladores inmobiliarios sin planificación
Muchos emprendimientos consisten en lotear terrenos alejados, sin servicios ni proyección de infraestructura. Un esquema que desincentive este modelo —por vía tributaria o regulatoria— afectaría sus márgenes o requeriría mayores inversiones en servicios previos.
2. Propietarios de terrenos en la periferia
Aquellos que ya compraron en zonas lejanas podrían considerar injusta la imposición de tasas más altas o restricciones. Pero esa es una consecuencia lógica de haber elegido un lugar que genera más costos públicos para su sostenimiento.
3. Sectores políticos que capitalizan el reclamo disperso
La falta de planificación alimenta reclamos vecinales inmediatos: "falta el gas", "no pasa el colectivo", "no arreglan mi calle". Aunque legítimos, son también síntomas de un sistema sin reglas claras.
¿Qué puede hacerse? Propuestas concretas
Ante el avance desordenado de la urbanización y la presión que esto genera sobre los recursos municipales, es necesario pasar del diagnóstico a la acción.
Las siguientes propuestas no buscan ser una solución total ni inmediata, pero sí ofrecen un punto de partida para ordenar el crecimiento urbano de Necochea con criterios de equidad, sostenibilidad y eficiencia en el uso de los recursos públicos. Se trata de decisiones de planificación que requieren voluntad política, capacidad técnica y participación ciudadana.
1. Plan de ordenamiento territorial actualizado y participativo.
o Establecer zonas prioritarias de crecimiento donde ya existe infraestructura básica, para favorecer una expansión más eficiente y menos costosa.
o Regular el loteo en áreas sin servicios básicos.
o Incorporar criterios ambientales y sociales.
2. Banco de tierras e incentivo a la densificación
o Crear un registro de terrenos vacíos para identificar lotes baldíos que podrían incorporarse al mercado con destino habitacional o mixto.
o Ofrecer incentivos fiscales para construcción o alquiler en esas zonas.
o Penalizar lotes ociosos con tasas diferenciales, desalentando la especulación inmobiliaria que mantiene vacíos sectores con alto valor urbanístico.
3. Mejor comunicación y orientación al comprador
o Publicar mapas de urbanización prioritaria accesibles al público, que indiquen claramente qué sectores tienen acceso a servicios y cuáles no.
o Acompañar procesos de compra con información clara sobre servicios disponibles y plazos reales.
4. Unidades de desarrollo urbano controladas
o Permitir nuevos barrios solo si los desarrolladores garantizan el acceso a servicios con criterios técnicos.
5. ¿Qué rol juegan las tasas y derechos municipales?
o Actualmente, las tasas se cobran por categorías fiscales según la valuación de la propiedad. Sin embargo, esta lógica no contempla los costos reales de prestar servicios en zonas alejadas, ni desincentiva el crecimiento hacia sectores sin infraestructura.
o Eliminar temporalmente los derechos de construcción para edificios nuevos en zonas ya consolidadas. Impulsar la construcción vertical (edificios de baja o media altura) en zonas ya servidas.
o Bonificar pago de las tasas a desarrolladores que construyan en lotes baldíos céntricos.
El costo oculto de las calles de tierra
"¿Cuándo van a arreglar mi calle?" es uno de los reclamos más frecuentes en los barrios de Necochea, Quequén y las localidades del interior. Las zonas periféricas, además de carecer de servicios básicos, dependen del mantenimiento constante de calles de tierra que se deterioran con cada lluvia.
Las zonas más periféricas no solo carecen de redes básicas, sino también de pavimento. Eso implica un mantenimiento permanente con un costo altísimo para los vecinos.
A esto también hay que decir que el municipio tiene una capacidad municipal limitada. Existe un cuello de botella estructural: el municipio cuenta con pocas máquinas y recursos técnicos frente a cientos de cuadras sin pavimentar.
El municipio gasta recursos excesivos en entoscado y mantenimiento repetido; asimismo, el estado del suelo sigue siendo deficiente, generando abandono, quejas vecinales y falta de conectividad.
En consecuencia, se producen circuitos urbanos que no se completan, lo que frena la integración y desarrollo sustentable de la ciudad.
Lo que se gasta en arreglar calles de tierra todos los inviernos podría destinarse a mejorar luminarias, reforzar la seguridad o extender redes de cloacas en zonas donde viven miles de vecinos. Para eso, hace falta decisión política y herramientas técnicas actualizadas.
El planeamiento, al igual que los correctos diagnósticos, no son un lujo. Son la única forma de que el crecimiento no termine siendo un problema más para el presente y el futuro de Necochea.
Una reflexión a los vecinos: ordenar no es excluir
No se trata de castigar a quien ya eligió vivir lejos. Tampoco de prohibir nuevas urbanizaciones. Se trata de poner reglas claras que beneficien al conjunto.
Ordenar no es excluir: es cuidar los recursos comunes. Es lograr que las decisiones individuales no se conviertan en problemas colectivos.
El suelo urbano es un recurso estratégico. Si no se lo gestiona con inteligencia, el crecimiento termina siendo disperso, costoso e injusto. Necochea necesita reglas claras, una brújula urbanística y una conversación pública honesta: ¿dónde y cómo queremos crecer?
Lo que hace falta es que el Estado defina reglas claras y las comunique con transparencia, para que cada decisión individual se tome con toda la información disponible, sabiendo qué servicios existen, cuáles no, y quién debe hacerse cargo.
Este artículo no busca agotar el tema ni ofrecer respuestas técnicas cerradas.
No soy arquitecto ni urbanista; escribo desde el sentido común y desde una inquietud real por el rumbo que está tomando nuestra ciudad. Me interesa, sobre todo, abrir una conversación que incluya otras voces, especialmente aquellas con formación específica que puedan aportar profundidad y propuestas superadoras.
Parte 2.
Como resultado de este escrito, recibí información valiosa que desconocía y que creo necesario compartir. A quienes lleguen a este blog, los invito también a consultarla:
🔗 Plan Urbano Ambiental de Necochea (Argentina.gob.ar)
Una mirada desde la periferia: planificación sí, pero con perspectiva completa.
ResponderEliminarEl artículo “Urbanismo sin brújula” plantea un debate necesario sobre el crecimiento urbano en Necochea. Coincido en que el avance desordenado, sin planificación ni criterios técnicos, genera ineficiencia, fragmentación y abandono. Pero el enfoque elegido refleja claramente una mirada desde el centro de la ciudad, dejando fuera otras realidades y desafíos que enfrentan quienes viven en la periferia, donde la experiencia cotidiana es muy diferente y exige un análisis más integral.
A lo largo del texto se afirma que quienes eligen vivir en zonas alejadas generan “mayores costos” al Estado y se sugiere aplicarles mayores tasas o restricciones. Se habla de la “ilusión de tener lo propio” y del “costo oculto” para el conjunto de la ciudadanía. Pero esas decisiones no suelen ser una elección caprichosa, sino una respuesta a la realidad del mercado inmobiliario: los precios en zonas consolidadas son inaccesibles para muchas familias.
Más importante aún: el análisis de costos es incompleto. Se señala el gasto en mantenimiento de calles de tierra como una carga municipal. Pero no se menciona todo lo que el Estado no gasta en esas mismas zonas, lo que representa un ahorro para las arcas públicas pero un costo directo para las familias:
• No hay agua corriente: cada vecino debe perforar su pozo, instalar su bomba y costear el consumo eléctrico para tener agua en sus viviendas, situación gratis en zona urbana.
• No hay cloacas: los costos de mantenimiento de biodigestores y pozos ciegos (vaciado) son costeados en forma particular, sin costo para quien tiene cloacas.
• No hay alumbrado público real: si se quiere luz en las veredas, hay que poner reflectores conectados al suministro propio abultando la factura particular de la UPC.
• No hay barrido, limpieza, ni las cámaras de seguridad que se dispersan por zonas céntricas.
• La recolección de residuos es deficiente e intermitente, con suerte se recolecta una o dos veces a la semana contra la recolección diaria en zona urbana.
• No hay transporte público cercano: la movilidad depende 100% de vehículos privados.
• No hay centros de salud, escuelas, oficinas ni espacios públicos accesibles y bien mantenidos, con todos los costos que ello acarrea.
• No hay ningún tipo de control del tránsito: sin señalización, sin lomas de burro, sin badenes, y sin presencia de personal municipal que sí está presente en zonas urbanas.
En resumen: se habla del “alto costo” de estas zonas para el municipio, pero se omite que en la práctica el Estado gasta poco o nada en muchos otros aspectos clave. Los vecinos no solo no reciben servicios esenciales, sino que los sustituyen a su cargo, con soluciones privadas para cada necesidad. Esto muestra un análisis sesgado, más enfocado en la carga que genera la periferia desde la óptica del centro, sin contemplar la complejidad y desigualdad que sufren quienes habitan esas zonas.
Es válido pensar en un modelo urbano más compacto, que aproveche la infraestructura existente. Pero no puede hacerse desde un enfoque que responsabiliza a los vecinos por una falta de planificación que es estructural.
Un debate necesario, pero con mirada completa
Celebro que se abra el debate. Pero para que sea útil, el diagnóstico tiene que ser completo y equilibrado. No se puede hablar solo del costo del entoscado sin mirar todo lo demás. Porque la ciudad no es solo calles: también es infraestructura, servicios, conectividad y condiciones reales para vivir.
El problema no es que haya vecinos en la periferia.
El problema es que el sistema no da respuestas urbanas integrales.
Y que la falta de reglas claras termina cargando el peso siempre sobre los mismos.